Покупка квартиры на первичном и вторичном рынке — какие документы нужны

Сегодня представляем тему: "Покупка квартиры на первичном и вторичном рынке — какие документы нужны" с экспертными комментариями. На любые вопросы вам ответит дежурный эксперт.

Пошаговая инструкция, как правильно купить квартиру на вторичном рынке

До того как купить квартиру необходимо подобрать объект с учетом основных характеристик (район расположения, этажность здания, число комнат, общая площадь, габариты кухни, тип постройки, год сдачи, наличие лоджии, качество придомовой территории и инфраструктура). После осмотра объектов недвижимости и согласования условий сделки с продавцом выбирается способ приобретения (наличные средства, ипотека, рассрочка).

Первичное или вторичное жилье?

При покупке квартиры выбирается первичная либо вторичная жилая недвижимость.

[1]

Первичная недвижимость представлена квартирами в недавно сданных в эксплуатацию комплексах, которые находятся в ведомстве застройщика и не передавались покупателям (частным лицам). Преимущество первичного жилья в возможности продумать дизайн по собственному проекту. Стоимость квартиры в строящемся комплексе ниже, чем на вторичном рынке. Однако стоит учитывать необходимость в капитальном ремонте при черновой либо предчистовой отделке. В новом жилье просто оформить прописку, не возникнут сложности с обременениями, задолженностями по квартплате.

При решении вопроса как правильно купить квартиру на первичном рынке, необходимо учитывать следующие юридические нюансы:

  • строительство жилого комплекса может быть приостановлено в связи со спорными вопросами, возникающими у застройщика и поставщиков;
  • компания может использовать недорогие отделочные материалы (электропроводку, системы отопления, трубопроводы), недочеты можно заметить только после эксплуатации объекта;
  • существует риск повторной продажи новой жилплощади;
  • при наличии спорного юридического статуса готовое здание могут снести или передать третьим лицам в собственность.

Вторичная недвижимость имеет статус собственности у физического лица, выставляющего площадь на продажу. Необходимо учитывать недочеты жилья, возникающие после эксплуатации в течение нескольких лет. Потребуется выполнить косметический ремонт в зависимости от качества постройки. Здание может быть построено недавно или иметь многолетнюю историю. Оформление прав на владение имуществом и регистрация прописки происходят оперативно. В некоторые объекты вторичной недвижимости часто можно въезжать без ремонтных работ.

Как оценить стоимость квартиры и не переплатить?

До приобретения квартиры оценивается стоимость объекта. Можно проконсультироваться с риэлторами и другими специалистами по недвижимости. Также можно узнать в разных агентствах недвижимости стоимость квартир со сходными качественными характеристиками и сравнить с предлагаемой продавцом ценой.

Варианты покупки квартиры определяют с учетом следующих характеристик объекта:

  • количество отдельных комнат;
  • общая жилая площадь;
  • планировочное решение;
  • этажность дома и этаж расположения квартиры;
  • год ввода в эксплуатацию здания;
  • особенности строения (наличие внутреннего двора, подвала);
  • ухоженность прилегающего участка;
  • инфраструктура микрорайона (наличие детских садов, школ, магазинов, поликлиник и т.д.);
  • транспортная доступность места;
  • наличие либо отсутствие лоджии, балкона и состояние данных площадей;
  • качество системы отопления здания (централизованная либо индивидуальная);
  • планировка санузла (раздельный либо совмещенный);
  • среднемесячный платеж за коммунальные услуги;
  • габариты кухни;
  • тип здания (кирпичный, блочный либо панельный);
  • состояние квартиры внутри (наличие или отсутствие ремонта, состояние сантехнических систем и т.д.);
  • готовность здания (для новостроек);
  • репутация компании-застройщика (для строящихся объектов).

Приобретение квартиры может потребовать дополнительных затрат на следующие дополнительные услуги:

  • комиссия риэлтору (2-4% от суммы сделки);
  • переоформление документации;
  • необходимость косметического ремонта и приобретения мебели, бытовой техники и т.д.

Где можно оформить сделку купли-продажи, какие нужны документы?

Оформление покупки квартиры без ипотеки и с помощью ипотечного кредитования осуществляется в МФЦ либо региональном отделении Росреестра.

Перед тем как купить квартиру в ипотеку либо за наличные средства, стоит подготовить пакет необходимых документов:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • подготовленный договор с условиями сделки;
  • кадастровый паспорт на жилье;
  • акт о приеме-передаче жилого имущества;
  • квитанция с уплаченным налоговым государственным взносом;
  • заявление о госрегистрации и переводе права собственности на жилое помещение (образец скачивается на портале Росреестра);.
  • разрешение о продаже жилья от супруга продавца (документ заверяется у нотариуса);
  • несовершеннолетний продавец должен предоставить согласие родителей или опекунов на реализацию недвижимости.

Процесс регистрации продолжается по закону не больше 3 месяцев, затем покупатель получает законный статус владельца недвижимости.

Как проверить квартиру перед покупкой?

Перед тем как купить квартиру в ипотеку без риэлтора, необходимо проверить потенциальный объект для обеспечения юридической безопасности сделки.

До оформления договора специалисты рекомендуют выполнить следующие действия:

  1. Подтверждается право владения недвижимостью продавца документально, можно запросить свидетельства о переводе этого права гражданину (договор, свидетельство о получении наследства).
  2. При выполнении сделки доверенным лицом необходимо запросить заверенные нотариально документы о законном представительстве интересов собственника. Рекомендуется встретиться с владельцем квартиры и подтвердить намерение продавать жилье.
  3. Важно узнать порядок смены собственников жилплощади и порядок перепродажи. Владелец должен запросить в МФЦ либо УФРС выписку из ЕГРП и предъявить покупателю.
  4. При приобретении жилья без риэлтора необходимо сверить кадастровый паспорт (площадь, планировочное решение) с поэтажным планом дома.
  5. При наличии перепланировки требуется узнать законность изменений.
  6. Проверяется наличие задолженности по коммунальным услугам в ТСЖ либо управляющей компании.
  7. Запрашивается выписка из домовой книги.
  8. Проверяется отсутствие длительной аренды недвижимости.

Поэтапный процесс приобретения квартиры на вторичном рынке

Пошаговая инструкция при покупке квартиры:

  1. Определяются характеристики жилья для приобретения. Важны этажность, площадь, район, рынок жилья (первичный либо вторичный) и т.д.
  2. Затем определяется наличие необходимой суммы. Рекомендуется предусмотреть дополнительные расходы, т.к. могут потребоваться затраты на оформление документов, выбор жилой площади с более комфортными условиями.
  3. При решении вопроса как купить квартиру без денег, можно воспользоваться услугами ипотечного кредитования, рассрочкой от застройщика, часть взноса можно оплатить с помощью материнского капитала.
  4. Определяется способ подбора вариантов недвижимости (самостоятельно либо через риэлтора).
  5. Рекомендуется рассмотреть несколько вариантов жилых объектов, оценить состояние жилфонда микрорайона, инфраструктуру рядом с домом и т.д. При осмотре квартиры обращают внимание на тип перекрытий, качество отделки стен и пола, состояние сантехники и электропроводки, наличие в доме лифтов.
  6. Оцениваются расходы на ремонтные работы, данную сумму можно включить в итоговую цену жилья.

После определения покупаемой жилплощади осуществляется юридическое оформление сделки купли-продажи:

  1. Проверяется документация на квартиру.
  2. Выполняется подготовка договора и его подписание, внесение аванса по соглашению (стандартно сумма достигает 5% от цены жилого объекта).
  3. Передача документов на регистрацию в МФЦ либо другие официальные структуры.
  4. Передача денежных средств (наличными, посредством банковской ячейки либо через банковский счет).
  5. Составление акта приема-передачи жилой недвижимости. Покупатель принимает жилье после тщательного осмотра.
  6. Оформление права собственности на нового владельца жилплощади.
Читайте так же:  Земли сельскохозяйственного назначения для садоводства

Как купить квартиру, если нет денег?

Помощью при покупке квартиры без наличия сбережений являются следующие варианты оплаты:

  • ипотечное кредитование;
  • рассрочка;
  • использование для оплаты части недвижимости материнского капитала.

Приобретение недвижимости посредством ипотеки распространено на первичное жилье от компании-застройщика. Стандартный взнос за квартиру составляет 10-40% от общей суммы. Ипотечный процент составляет 10-15%. В банке потребуется подтвердить стабильный высокий доход. Специалисты советуют рассчитать размер ежемесячного платежа не выше 40% от общего дохода семьи.

Преимущества ипотечного кредитования:

  1. Быстрое приобретение жилья.
  2. Рассрочка платежа небольшими суммами.
  3. Широкий выбор ипотечных программ от разных банков.
  4. Наличие программ государственной поддержки (для льготных категорий населения).

Необходимо учитывать переплату за жилье, возможность начисления штрафов при просрочке платежа, длительную процедуру согласования заявки и рассмотрения документов банком. Специалисты рекомендуют накопить сумму на первоначальный взнос, расчет за ипотеку без внесения задатка усложнен и может предусматривать большие процентные ставки.

При приобретении недвижимости с помощью рассрочки необходимо иметь часть взноса (до 50%), затем перечислять ежемесячные платежи в указанный договором срок. Срок рассрочки составляет 3-24 месяца. Услуга может быть без процентных выплат компании либо с переплатой около 10%.

Какие документы нужны при покупке квартиры

Покупку квартиры не должны омрачить судебные тяжбы. Поэтому первым шагом при приобретении недвижимости на первичном или вторичном рынке должна стать проверка документов. Она покажет, возможна сделка или нет.

Выясним, что необходимо знать, чтобы оставленная без внимания деталь не привела к разбирательствам в суде.

«Вторичка» или новостройка

Разберемся в отличиях документов при покупке вторичной недвижимости и новостройки.

Новостройка «Вторичка»

В нем прописываются условия строительства жилого комплекса. Там же указываются обязательства компании, выполнение которых необходимо для введения дома в эксплуатацию.

В этом документе обозначаются и объемы социальной нагрузки, сроки выполнения обязательств. Большая социальная нагрузка может стать препятствием в передаче недвижимости покупателю. При оценке собственного положения учитывайте состояние финансов застройщика.

2. Проектная декларация

Ее размещают на сайте или предоставляют по вашему требованию. В ней содержатся реквизиты документа, устанавливающего права собственности на объект недвижимости, информация о собственнике участка земли, на котором ведется строительство. Также в декларации указывается кадастровый номер, данные о сроках ввода ЖК в эксплуатацию, общие сведения о строящемся объекте, информация о финансовом положении компании и рисках, которые могут возникнуть при заключении договора.

3. Проектная документация

Содержит основную информацию об архитектурных особенностях объекта недвижимости, принятых застройщиком функционально-технологических решениях, конструктивных особенностях.

4. Разрешение на строительство

Подтверждение соответствия проектной документации основным требованиям, изложенным в градостроительном регламенте. Обратите внимание: эта бумага оформляется на то же юридическое лицо, что и остальные.

5. Свидетельство о собственности на землю

[3]

Документ, разрешающий использование земельного участка для многоквартирной застройки (возведения многоэтажного жилого комплекса). Может содержать сведения о том, что земля находится в аренде у компании. Не покупайте недвижимость в ЖК, расположенном на территории заповедников, заказников или других природоохранных зон – такой дом может пойти под снос.

6. Поручительство (договор с СК)

С 2015 года этот документ – в числе обязательных. Каждый застройщик должен заключить соглашение со страховой организацией. Если его объявят банкротом, поручитель выплатит покупателю компенсацию в полном объеме. Страховка от приличной фирмы говорит о надежности компании.

При регистрации ДДУ необходимо не только проверить статус СК, но и произвести оценку предоставленных обеспечительных мер, проверить условия заключаемого договора.

7. Выписка из ЕГРП

Из этого документа вы узнаете, кто является собственником земли, увидите, кто приобрел жилплощадь в строящемся ЖК (при покупке квартиры по договору долевого участия). Для получения выписки необходимо заплатить госпошлину – 400 р.

8. Регистрационные и учредительные бумаги

Вам нужно сверить номер в налоговой, ОГРН и адрес юридического лица – в идеале вся информация должна совпадать. И разрешение на строительство, и земельный участок должны быть оформлены на застройщика.

Часто на квартирах зарабатывает не только компания – возникает риск приобретения недвижимости от мошенников. Сведения можно проверить, подняв выписки из ЕГРЮЛ, ЕГРН.

Не забывайте, что оплата по заключенному соглашению должна быть произведена после регистрации договора долевого участия и на реквизиты компании, а не третьих лиц.

9. Баланс (за 3 года)

Проверьте прибыль, убытки, сравните дебиторскую и кредиторскую задолженности. Если чаша весов склоняется в сторону убытков, застройщику может не хватить средств для завершения возведения объекта.

10. Форма договора

В соглашении должны быть перечислены условия сделки с компанией. С 2004 года покупка недвижимости возможна по договору долевого участия. Остальные формы (например, вексельные схемы) не так надежны – все они могут расцениваться как попытка застройщика обойти закон.

11. Допуск СРО (разрешение на строительство, подтверждающее соответствие жилья требованиям нормативных документов)

Возведение жилых домов без такого допуска станет причиной привлечения застройщика к административной ответственности. Обращаем внимание на срок действия свидетельства о допуске.

12. Заключение проектной документации

Проверяем факт проведения государственной экспертизы, соответствие документации основным требованиям.

1. Правоустанавливающие документы

В их число могут входить свидетельство о праве на наследство, договор о передаче квартиры в собственность, дарения и купли-продажи недвижимости (ДКП). Во всех этих бумагах должно подтверждаться право владения продавца квартирой. Если в соглашении фигурирует иное лицо, необходимо выяснить, на каком основании продается жилплощадь.

2. Выписка из ЕГРП

Поможет проверить сведения о принадлежности объекта недвижимости лицу, заключающему договор купли-продажи.

3. Нотариальная доверенность

Необходима в том случае, если собственник квартиры совершает сделку опосредованно – через своего представителя (например, родственника).

4. Нотариально заверенное согласие на продажу

Потребуется, если недвижимость – совместно нажитое имущество супругов. При отсутствии данного документа одна из сторон может оспорить решение другой в судебном порядке.

Читайте так же:  Получение сведений об объекте недвижимости онлайн

5. Выписка из домовой книги

В ней фиксируется история жилплощади с указанием лиц, на ней зарегистрированных. Покупая недвижимость, в которой прописан отсутствующий на данный момент человек, вы рискуете потерять квартиру при появлении жильца.

6. Справка о переходе прав на объект недвижимости

Видео (кликните для воспроизведения).

Поможет узнать, кто и когда имел права собственности на квартиру. При сопоставлении сведений из этого документа и выписки из домовой книги можно выяснить, была ли проведена по всем правилам приватизация, не ущемлялись ли права несовершеннолетних и т.д.

7. Справки, подтверждающие отсутствие долгов по ЖКХ

Исключением является случай, когда покупатель согласен на приобретение жилплощади с задолженностью – часто цена на такую недвижимость снижается продавцом.

8. Паспорт собственника

Необходимо проверить его подлинность, убедиться в отсутствии на его страницах поправок и подчисток.

Специалисты советуют не просто проверять документы, а требовать их подлинники и снимать с них копии (при приобретении квартиры на вторичном рынке). Ваша задача – убедиться в том, что приобретение недвижимости не сопряжено с возможными рисками.

Мало убедиться в правильности оформления бумаг – необходимо исключить саму возможность подделки. Подделку выдают:

  • Приподнятость волокон и нарушение поверхностного слоя бумаги.
  • Изменение толщины листа.
  • Различие в размещении записей и конфигурации шрифта.
  • Подтеки краски, следы чернил.
  • Разные буквы – утолщенные, словно сдвоенные.

Какие документы нужны от покупателя

Чтобы заключить договор с продавцом «вторички» и зарегистрировать переход права собственности вам понадобятся:

  • документ удостоверяющий личность;
  • заявление на регистрацию;
  • квитанция, свидетельствующая об уплате государственной пошлины;
  • бумаги, подтверждающие право собственности продавца;
  • согласие представителей органов опеки на продажу недвижимости (если вы имеете дело с несовершеннолетними собственниками).

При покупке жилья в новостройке вы обязаны предоставить:

  • договор купли-продажи;
  • документ, удостоверяющий личность;
  • при разделении недвижимого имущества между супругами – свидетельство о заключении брака;
  • согласие супруга, заверенное у нотариуса – если жилье приобретается одной из сторон в единоличную собственность.

Какие документы передает продавец

После покупки жилья у вас на руках должны быть:

  • договор (ДКП);
  • документ, удостоверяющий государственную регистрацию прав на недвижимость (с июля 2016 года это только выписка из ЕГРП);
  • кадастровый паспорт;
  • акт приема-передачи;
  • расписка на сумму из ДКП.

Для возврата налога

Для возвращения подоходного налога необходимо собрать следующие документы:

  • паспорт с копией основных страниц (она должна быть заверена);
  • декларация по форме 3-НДФЛ;
  • справка с информацией об источниках дохода, выплаченной заработной плате и налогах, выданная работодателем;
  • договор купли-продажи или ДДУ;
  • выписка из ЕГРП и акт приема-передачи;
  • квитанции или другие документы, подтверждающие ваши расходы.

[2]

При приобретении недвижимости в ипотеку

При покупке квартиры в ипотечный кредит необходимо предоставить:

  • заявление на оформление ипотеки (оно заполняется онлайн на сайте банка или непосредственно в офисе организации);
  • копия паспорта (всех страниц);
  • справка о доходах, предоставленная работодателем;
  • заверенная копия ТК;
  • страховой номер индивидуального лицевого счета;
  • если вы женаты/замужем – свидетельство о браке;
  • при наличии у заемщика несовершеннолетних детей – свидетельство о рождении ребенка;
  • для призывников – военный билет;
  • для пенсионеров – пенсионное удостоверение;
  • бумаги, свидетельствующие об уже имеющихся долгах.

Также у вас могут потребовать справки из ПНД или НД, документы об образовании и прочие подтверждения благонадежности заемщика.

Заключая договор с застройщиком или продавцом на вторичном рынке, не забывайте о юридической чистоте сделки. Закон на вашей стороне – компания или частное лицо обязаны предоставить все запрашиваемые документы по просьбе покупателя. Чтобы не стать жертвой мошенников, проверяйте подлинность бумаг – самостоятельно или при помощи нанятого специалиста. Правильный подход к приобретению недвижимости поможет избежать неприятностей в будущем.

Необходимые при покупке квартиры-вторички документы, описание 2019 года

Современные новостройки — дорогое жилье, даже в бюджетном сегменте цена новой недвижимости на 20-30% выше, чем сопоставимое по площади жилье в здании советской постройки. Поэтому часть покупателей склоняются к приобретению квартиры у собственников. Такой рынок жилья называется вторичным. Документы при покупке квартиры-вторички до 2018 года постройки отличаются от перечня бумаг, необходимых для приобретения новостройки.

Порядок оформления покупки жилья на вторичном рынке

При сделке по приобретению жилья на вторичном рынке особое значение имеет порядок оформления покупки квартиры. Ошибка на одном из этапов сделки часто приводит к потерям денежных средств, бюрократическим проволочкам, увеличению времени ожидания перевода жилья в собственность нового владельца. Чтобы избежать этих последствий, необходимо при купле-продаже квартиры придерживаться правильного алгоритма:

  1. Определить доступное количество денежных средств и выбрать подходящую недвижимость. Убедиться, что имеющихся финансов достаточно для оплаты предмета сделки, услуг привлекаемых специалистов (риелтора, нотариуса), налогов.
  2. Проверить юридическую чистоту жилья перед тем как оформить сделку. Если новый собственник хочет спокойной жизни, не стоит приобретать жилье, перешедшее к предыдущему владельцу по договору дарения. Стоит отказаться от приобретения квартиры, являющейся предметом имущественных либо наследственных споров. Важно убедиться в дееспособности и адекватности продавца. Несоблюдение этих правил приведет к последующему оспариванию сделки продавцом или его родственниками. Покупатель при этом рискует потерять и жилье, и вложенные в покупку деньги.
  3. Заключить с продавцом предварительный договор об обязательстве совершить сделку купли-продажи. При передаче аванса деньги давать только собственнику, а не посреднику. Любая передача средств должна сопровождаться распиской получателя.
  4. Проследить за подготовкой пакета документов. Или подготовить их самостоятельно, если сделка не сопровождается риэлторами.
  5. Заключить договор купли-продажи.
  6. Подать документы о перерегистрации прав на жилье в регистрационную палату или МФЦ.

Необходимые документы

При покупке квартиры оформление сделки невозможно без таких документов:

  1. Заявление о регистрации права собственности нового владельца
  2. Договор купли-продажи квартиры, а также акт приема-передачи жилья от предыдущего владельца покупателю.
  3. Технические характеристики квартиры — кадастровый паспорт, планы здания, где расположено жилье, техпаспорт из БТИ.
  4. Квитанция об оплате государственной пошлины.

Какие документы нужны дополнительно, зависит от нюансов получения собственности предыдущим владельцем и особенностей прописанных в квартире людей:

  1. Согласие на сделку супруга продавца или других собственников, если покупается коммуналка.
  2. Разрешение от органов опеки и попечительства при продаже недвижимости, в которой были прописаны дети. Такое разрешение — подтверждение, что права этих детей не будут нарушены в ходе сделки.
  3. Справка о психической вменяемости и дееспособности продавца, если недвижимость приобретается у пожилого человека.
Читайте так же:  Компенсация за аварийное жилье при расселении

Перед покупкой будущему собственнику стоит проверить недвижимость на предмет нахождения в залоге. Не лишним будет убедиться, что у будущей собственности нет других видов обременения. Если пропустить этот шаг, есть риск в будущем столкнуться с желающими оспорить право собственности на приобретенную квартиру.

Особенности и нововведения 2019 года

В 2019 году обязательным этапом является регистрация покупки недвижимости в Государственной Палате. Эту регистрацию должен провести нотариус в такие сроки:

  • день в день, если документы подаются в электронном виде.
  • не позднее, чем через 3 дня с момента оформления покупки, если документы подаются лично в письменном виде.

С февраля 2019 года дополнительных взносов и пошлин для регистрации сделки не требуется, процедура полностью бесплатна. Нотариус вправе взять только оплату своих услуг с нового собственника жилья, других финансовых затрат при оформлении сделки купли-продажи недвижимости на вторичном рынке не предвидится.

Заявление на регистрацию подается либо в Регистрационную Палату, либо в МФЦ. Если квартира находится в экстерриториальной зоне — бумаги должны быть поданы в любое отделение Росреестра.

Как безопасно купить вторичное жилье в Москве?

Покупка квартиры в Москве — мечта многих. Но как сделать так, чтобы эта мечта не превратилась в кошмар? О каких нюансах приобретения жилья на вторичном рынке нужно знать, как избежать возможных опасностей и обмана?

Приобретение собственного жилья на вторичном рынке, несмотря на возросший интерес к долевому строительству, по-прежнему пользуется популярностью. Преимуществ у «вторички» много. Одно из них — вы все-таки покупаете уже готовое жилье и можете сразу въезжать в квартиру. Не нужно ждать, когда дом достроится, переживать, что у застройщика могут возникнуть проблемы. Однако вторичный рынок таит в себе не меньше опасностей, о которых следует знать.

Покупка вторичного жилья

Покупка жилья должна начинаться с выбора хорошего риелтора. Многие пренебрегают этим этапом, желая сэкономить и пытаясь разобраться во всех хитростях и тонкостях приобретения квартиры самостоятельно. Конечно, разобраться самостоятельно возможно, однако учесть все нюансы, юридические особенности и неожиданно возникающие ситуации уже в процессе выбора квартиры и оформления документов — нет.

На первой встрече со специалистом вам предстоит определиться с вашими целями, потребностями, пожеланиями и возможностями. И здесь советы риелтора также могут очень помочь — особенно, если вы не до конца уверены, какой район выбрать, какому типу жилья отдать предпочтение. Профессионал, разбирающийся в рынке недвижимости, сможет не только сориентировать вас по ценам, плюсам и минусам того или иного варианта, но и рассказать, какие возможности приобретения жилья на вторичном рынке у вас есть, исходя из вашей ситуации. А вариантов может быть множество, и каждый из них имеет свои особенности:

  • «Прямые деньги» — один из самых простых и удобных вариантов. В этом случае вы на руках уже имеете полную сумму, предназначенную для покупки квартиры. Остается только найти подходящее жилье и оформить сделку.
  • Ипотека — бывает, что полной суммы для покупки квартиры у вас нет, поэтому, возможно, вам потребуется взять кредит в банке. Здесь ситуация может осложняться тем, что требуется определенное время на ожидание положительного ответа от банка, к тому же, в итоге банк может и не одобрить кредит.
  • Одновременная продажа и покупка — к примеру, у вас уже есть комната или квартира, и вы хотите сначала ее продать, а затем, добавив нужную сумму, купить жилье большей площади. В таком случае понадобится время на то, чтобы найти покупателя для уже имеющегося жилья. И этот покупатель может, например, приобретать квартиру в ипотеку, и нет 100% гарантии, что банк его одобрит. Иногда из таких продавцов и покупателей выстраивается очень длинная цепочка из нескольких звеньев, и все они зависят друг от друга. Хорошо, когда в этом случае рядом есть профессионал, который знает особенности каждой сделки.

Это только некоторые варианты, а ведь есть еще обмен, расселение и многое другое. Что подойдет именно вам, вы и выясните на встрече со специалистом по недвижимости.

Итак, пообщавшись с агентом и удостоверившись, что вас все устраивает, вы заключаете договор с агентством на поиски жилья. Обычно для этого приходится внести в кассу агентства сумму от 10 тысяч рублей, подтверждающую, что вы настроены серьезно и будете работать именно с этим агентством. После завершения сделки эта сумма станет частью комиссионных, которые вы платите риелтору. Если по независящим от вас причинам сделка не состоится или агентство не сможет найти нужные варианты (при многочисленных просмотрах различных вариантов), сумма возвращается. Однако проговорите эти детали с вашим риелтором, в разных агентствах могут быть свои особенности.

После этого вы приступаете непосредственно к процедуре приобретения жилья.

На что надо обратить внимание при покупке вторичной квартиры в Москве

Условно весь процесс можно поделить на несколько этапов:

[3]

Этап первый: поиск и выбор квартиры

Уже на первой встрече с риелтором вы обговорили все детали и сформулировали определенные требования к жилью, которое вы намерены приобрести. Сюда относится территориальный аспект, тип строения, площадь, количество комнат, а также такие нюансы, как этаж, раздельный или совмещенный санузел, удаленность от метро, состояние подъезда, наличие лифта, балкона, куда выходят окна и многое-многое другое. Поиск жилья, соответствующего всем этим требованиям, — задача непростая. У всех агентов по недвижимости есть доступ к базам квартир, находящимся в продаже. Сначала нужно обзвонить все подходящие варианты, чтобы уточнить, насколько они соответствуют заявленному и тому, что вы ищите (нередко объявления лишь кратко описывают помещения, не обозначая возможные недостатки). Этим занимается специалист по недвижимости. Это сложная кропотливая работа, требующая огромного количества времени и знания возможных подводных камней. Агент отбирает самые подходящие варианты, которые имеет смысл смотреть. Естественно, он озвучивает их вам, и вы вместе решаете, куда стоит ехать. О просмотрах также обычно договаривается агент.

Читайте так же:  Изменение размера алиментов на твердую денежную сумму

На просмотры лучше также выезжать с риелтором. От профессионального взгляда не должна ускользнуть ни одна деталь. Стоит уточнить, как давно делался ремонт, менялись коммуникации, насколько благоприятные соседи. Посетив квартиру, вы лично увидите, удобно ли вам добираться от метро, зеленый ли это район, есть ли рядом магазины, школы, поликлиники. Хороший специалист по недвижимости должен также владеть информацией, не планируется ли в ближайшем будущем рядом с этим домом строить железную дорогу, станцию метро или прокладывать магистраль — все это может повлиять в дальнейшем на условия жизни и стоимость жилья.

Немаловажный этап — это проверка юридической чистоты квартиры. Были ли прописаны в этой квартире лица, отбывающие наказание в тюрьме или служащие в армии, приватизирована ли квартира или была куплена, есть ли несовершеннолетние собственники — все эти моменты важны. Задача риелтора — выяснить историю квартиру и убедиться, что на нее никто не сможет претендовать в будущем. Большинство ситуаций мошенничества связано именно с тем, что квартира в реальности принадлежит совсем другим лицам, и продается по подделанным документам. Либо официально все чисто, но претенденты на квартиру могут объявиться спустя несколько лет — выйдя из тюрьмы, например.

Этап второй: внесение аванса

Итак, квартира выбрана и проверена, вы решаете, что хотите купить именно нее. Теперь необходимо внести аванс, чтобы забронировать ее за собой. Однако помните, что никто не дает вам 100% гарантии, что сделка обязательно состоится, а потому от того, как вы внесете аванс, будет зависеть, сможете ли вы получить свои деньги назад, если все сорвется, а от этого никто не застрахован.

Что нужно знать:

  • Есть разница между авансом и задатком. И тот, и другой возвращаются покупателю в том случае, если сделка не состоялась по вине продавца. Однако аванс возвращается в том же объеме, что и вносился, а задаток — в двойном размере. Поэтому аванс более распространен, чем задаток.
  • Нет фиксированной суммы аванса, она зависит от условий продавца, но должна быть разумна. Обычно это 1-3 тысячи долларов. При большем авансе у продавца должно быть серьезное обоснование.
  • Аванс может передаваться собственнику или агентству. Важно убедиться, что собственник имеет все права на квартиру (проверьте его паспорт и документы на квартиру (это может быть договор купли-продажи или приватизации, свидетельство о регистрации собственности на всех собственников)), и что риелторы имеют все необходимые полномочия (для этого у них должна быть доверенность от собственника, или же эти полномочия должны быть прописаны в договоре между собственником и агентством).
  • Обязательно заключайте договор о внесении аванса! Лучше не передавать деньги под расписку.

В договоре должны быть указаны следующие моменты:

  • Данные продавца и покупателя (паспортные, контактные, телефоны, места фактического проживания);
  • Адрес и описание недвижимости, за которую вносится аванс (особенно, если квартира продается с телефоном, встроенной кухней и т.д.);
  • Сроки, в течение которых продавец и покупатель должны выйти на сделку;
  • Цена недвижимости с учетом комиссионных (прописать, что ее изменение невозможно);
  • Сумма вносимого аванса;
  • Сроки возврата аванса, на случай, если сделка будет сорвана по вине продавца.

Также прописываются форс-мажорные обстоятельства, сроки, в которых происходит физическое и юридическое освобождение квартиры, накладные расходы.

Этап третий: сделка

Собственно сделка предполагает подписание договора купли-продажи и внесения денег. В договоре должны быть прописаны все те же моменты, касающиеся участников сделки и недвижимости, что и при внесении аванса. Для заключения договора вам понадобится предоставить паспорт или другой документ, удостоверяющий личность. Если вы замужем или женаты, то необходимо предоставить свидетельство о браке, а если квартира приобретается в единоличную собственность, то потребуется еще и нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора.

Если жилье приобретается на кредитные средства (например, по ипотеке или с использованием субсидий), то потребуется предоставить еще дополнительные документы (в случае с ипотекой — кредитный договор).

Передача денег — самый ответственный момент, ведь суммы при покупке жилья немаленькие. Самым безопасным и надежным считается передача денег через аренду банковской ячейки.

Что нужно знать:

  • Ячейка арендуется на 1-2 месяца, банк может проверять деньги на подлинность за дополнительную плату;
  • Вносятся деньги в присутствии и продавца, и покупателя, а получает их продавец после регистрации прав собственности.
  • Деньги либо привозятся в день сделки, либо обналичиваются уже в банке (после перевода со счета).

В этот же день документы передаются на регистрацию (обычно в Москве на регистрацию уходит от 5 дней (в случае ипотеки) до месяца (на территории новой Москвы), а после этого подписывается акт приема-сдачи квартиры, и сделка считается завершенной.

Как видите, тонкостей приобретения жилья на вторичном рынке много, а описать все детали в одной статье невозможно. Незнанием этих нюансов и пользуются черные маклеры и мошенники, подсовывающие липовые справки и доверенности. Вариантов обмана множество: документы предоставляют на одну квартиру, а показывают другую; продают квартиру по доверенности после смерти собственника; при подсчете купюр подсовываются поддельные деньги. Нередки ситуации, когда одна и та же квартира продается сразу нескольким людям. Схемы могут быть самые разные, а обезопасить себя можно, только лишь обратившись к настоящему профессионалу.

Не­смот­ря на то, что ба­зы не­дви­жи­мос­ти на­хо­дят­ся в от­кры­том до­сту­пе, для при­о­бре­те­ния жилья не­до­ста­точ­но прос­то уметь поль­зо­вать­ся функ­ци­я­ми по­ис­ка и филь­тра по за­дан­ным па­ра­мет­рам. Не­об­хо­ди­мо по­ни­мать все юри­ди­чес­кие и фи­нан­со­вые ас­пек­ты бу­ду­щей сдел­ки, а так­же иметь на­вы­ки эф­фек­тив­ных пе­ре­го­во­ров с част­ны­ми и офи­ци­аль­ны­ми ли­ца­ми.

Процедура оформления покупки квартиры

Самостоятельная покупка квартиры — рискованное занятие в том случае, если вы не имеете соответствующего юридического образования или не покупаете ее у людей, которым можете доверять. При оформлении подавляющего числа сделок без помощи квалифицированного риелтора не обойтись, поскольку вам, скорее всего, потребуется помощь не только с формальной стороны дела, касающейся подготовки необходимых документов, но, возможно, и независимая оценка стоимости квартиры, а также правовая проверка безопасности совершаемой сделки.

Итак, рассмотрим пошаговые действия, совершаемые при покупке квартиры.

Читайте так же:  Какие нужно собрать документы для получения разрешения на перепланировку квартиры

Порядок оформления покупки квартиры

Заключению любого договора купли-продажи в обязательном порядке должна предшествовать тщательная проверка юридической чистоты объекта!

Все начинается с истории — истории квартиры и всех ее правообладателей, которые имелись за время существования объекта недвижимости.

Покупатель вправе потребовать от продавца:

  • архивную выписку из домовой книги, где отражена информация о том, кто и когда был прописан на этой жилплощади, когда и куда выписан и по какой причине;
  • справки ПНД и НД на всех собственников;
  • кадастровый паспорт, в котором отражены перепланировки в квартире, так называемые «красные линии», если таковые имели место.

Важно знать!

Покупатель может самостоятельно обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и заказать соответствующую выписку с информацией о продаваемой квартире, которая выдается и без ведома собственника по заявлению покупателя. Справка представляет собой официальный документ, содержащий имя владельца объекта недвижимости и юридические основания получения им прав собственности на жилье. Лучше это сделать накануне подписания договора купли-продажи. Имейте в виду, что официальный срок изготовления выписки — до 10 календарных дней.

Оформление документов при покупке квартиры

Если проверка собственников и объекта недвижимости прошла успешно, можно приступать к внимательному изучению договора купли-продажи, которое лучше доверить опытному риелтору.

Договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать данные:

  • необходимые для однозначного установления недвижимого имущества — адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическая площадь согласно документам и назначение — определяются статьей 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
  • о цене , включающей (в случае, например, с загородным коттеджем) стоимость передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка и права на него, которая может быть выражена в рублях или другой валюте либо в рублях и валюте одновременно. Цена должна быть указана за весь объект или за квадратный метр (данное положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ);
  • обо всех собственниках, о порядке их выписки и освобождении ими продаваемой квартиры из продаваемой жилплощади .

Если договор составлен корректно и не вызывает вопросов, то остается предоставить следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  • свидетельство о браке (если покупатель женат/замужем и приобретает жилье в равных долях);
  • нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора купли-продажи (если квартира приобретается в единоличную собственность).

В случае если приобретение квартиры осуществляется на кредитные средства — в ипотеку, оплатой жилищным сертификатом, материнским капиталом или субсидией, — то в дополнение к вышеперечисленным документам потребуется:

  • договор ипотечного кредитования или другой кредитный договор;
  • закладная;
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец квартиры не стоит в них на учете;
  • некоторые другие документы по требованию банка.

Когда все документы собраны, история квартиры и ее собственников проверены, а договор купли-продажи не вызывает сомнений, можно переходить к его подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости, которая, если осуществляется наличными денежными средствами, должна подтверждаться распиской в получении денег. Вам следует быть уверенными, что продавец не получит деньги раньше, чем квартира будет переоформлена на вас.

Заключение сделки нужно проводить в переговорной комнате в банке, имеющем депозитарий, который выбирается по согласованию сторон. В банке подписываются договоры аренды ячеек, в которые закладываются денежные средства до завершения процесса регистрации перехода права собственности в Росреестре. В договорах аренды ячеек прописываются условия доступа и определяются документы, необходимые для доступа к ячейкам. Такая схема обеспечивает максимальную безопасность и для покупателя и для продавца. В случае сделки с использованием ипотечных средств она проводится в банке, который выдает ипотечный кредит.

В этот же день все юридические документы должны быть предоставлены в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии), и в присутствии представителя Федеральной службы должно быть подписано заявление на регистрацию совершаемой сделки. Затем покупателю следует получить расписку с перечнем предоставленных документов и указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности на квартиру, что обычно занимает от недели до месяца, в зависимости от характера сделки.

Стоимость оформления покупки квартиры

В расходы по оформлению покупки квартиры входят:

  • государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
  • оплата услуг нотариуса;
  • оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.

На заключительном этапе приобретения квартиры подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости, после чего сделка считается полностью завершенной.

Знание всех этапов процедуры покупки квартиры важно вне зависимости от того, будете вы проводить сделку самостоятельно или обратитесь за помощью к риелторам. Заранее поинтересуйтесь расписанием работы официальных служб и банков, в которые будете обращаться, а также сроками оформления необходимых вам документов. Помните, что продавец, как правило, заинтересован в быстрой сделке, а его квартира может привлечь и других покупателей.

Видео (кликните для воспроизведения).

Сто­ит ли дер­жать в го­ло­ве все ню­ан­сы про­ве­де­ния сдел­ки и спи­сок не­об­хо­ди­мых до­ку­мен­тов, ре­шать вам. Од­на­ко опыт­ные ри­ел­то­ры не толь­ко зна­ют все это наиз­усть, но и лег­ко со­ри­ен­ти­ру­ют­ся при воз­ник­но­ве­нии ка­ких-ли­бо труд­нос­тей или форс-ма­жор­ных об­сто­я­тельств. По­это­му для по­куп­ки квар­ти­ры име­ет смысл об­ра­щать­ся к спе­ци­а­лис­там.

Источники


  1. Яковлев, Я.М. Половые преступления; Душанбе: Ирфон, 2013. — 450 c.

  2. Англо-русский юридический словарь с транскрипцией / ред. И.В. Миронова. — М.: СПб: Юридический центр Пресс; Издание 2-е, испр. и доп., 2015. — 697 c.

  3. Казанцев, С.Я. Информационные технологии в юриспруденции / С.Я. Казанцев. — М.: Академия (Academia), 2012. — 369 c.
  4. Ушаков, Н.А. Международное право; Institutiones, 2011. — 304 c.
  5. Смоленский, М. Б. Теория государства и права для студентов вузов / М.Б. Смоленский. — М.: Феникс, 2014. — 256 c.
Покупка квартиры на первичном и вторичном рынке — какие документы нужны
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here